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一、起草背景

近年來(lái)，中央及省級(jí)層面多次對(duì)商品房銷售制度改革作出安排部署。2024年8月23日，住建部副部長(zhǎng)董建國(guó)在“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上提出“有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售，指導(dǎo)地方選擇新的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在土地出讓時(shí)就約定實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售，結(jié)合實(shí)踐制定配套政策”。2024年11月28日，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的意見》（中發(fā)〔2024〕30號(hào)）中明確“穩(wěn)步推進(jìn)商品住房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售。全面實(shí)行現(xiàn)房銷售前，應(yīng)逐步提高預(yù)售門檻”。2025年4月11日，省住建廳等6部門印發(fā)《關(guān)于持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)和平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（甘建房〔2025〕58號(hào)）要求“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)售行為監(jiān)管，各城市要結(jié)合實(shí)際逐步提高商品房預(yù)售門檻，合理確定監(jiān)管額度并保障監(jiān)管額度內(nèi)資金專款專用”。目前，我市商品房實(shí)行現(xiàn)房銷售和封頂預(yù)售兩種方式，并設(shè)立了預(yù)售資金監(jiān)管制度，將預(yù)售資金納入監(jiān)管賬戶實(shí)施三方監(jiān)管，確保用于項(xiàng)目續(xù)建設(shè)。為全面貫徹黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的決策部署，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進(jìn)商品房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售，切實(shí)維護(hù)購(gòu)房群眾合法權(quán)益，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，按照房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策要求，市住建局會(huì)同市發(fā)展改革委、市自然資源局、市稅務(wù)局、人民銀行張掖市分行、張掖金融監(jiān)管分局制定了《關(guān)于推進(jìn)商品房銷售制度改革的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）。

二、主要內(nèi)容

《意見》共三個(gè)部分、9條具體措施。

第一部分為強(qiáng)化商品房預(yù)售許可管理。對(duì)已取得商品房預(yù)售許可證、新申請(qǐng)商品房預(yù)售許可的項(xiàng)目作出要求，進(jìn)一步嚴(yán)格預(yù)售管理。一是已取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)建筑法》《中華人民共和國(guó)消防法》《中華人民共和國(guó)人民防空法》《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等規(guī)定和商品房買賣合同約定按期完成竣工驗(yàn)收備案，并盡早完成首次登記。二是對(duì)已取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，存在未按施工合同約定時(shí)限竣工或未按商品房買賣合同約定時(shí)間交付的，應(yīng)當(dāng)按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理辦法》等規(guī)定，依法完成竣工驗(yàn)收及備案。符合《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的現(xiàn)售條件的，依法申請(qǐng)轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售。三是對(duì)新申請(qǐng)商品房預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目按照“多測(cè)合一”改革同一標(biāo)的物只測(cè)一次的要求，完成不動(dòng)產(chǎn)實(shí)測(cè)繪，單幢樓測(cè)繪面積超出規(guī)劃審批面積的應(yīng)提供分期規(guī)劃驗(yàn)收合格書。

第二部分為優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管。一是強(qiáng)化商品房預(yù)售資金封閉管理，配合商品房銷售制度改革，按照《張掖市商品房預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定》對(duì)預(yù)售的樓盤通過(guò)合同網(wǎng)簽備案實(shí)行全額資金監(jiān)管，優(yōu)化資金撥付流程，按照留底重點(diǎn)監(jiān)管資金的5％及時(shí)撥付資金，促進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)交付，維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益。二是嚴(yán)格商品房預(yù)售資金撥付管理，商品房預(yù)售監(jiān)管資金除按規(guī)定額度用于繳納稅款外，凡與預(yù)售項(xiàng)目后續(xù)工程建設(shè)無(wú)關(guān)的資金申請(qǐng)均不予受理?yè)芨叮ＷC被監(jiān)管預(yù)售資金全部用于項(xiàng)目建設(shè)交付。

第三部分為推進(jìn)商品房現(xiàn)房銷售。配合商品房銷售制度改革，明確了土地供應(yīng)、稅收征繳、融資貸款、手續(xù)審批等方面事項(xiàng)。一是貫徹落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目“交房即交證”管理要求，逐步提高預(yù)售門檻，切實(shí)防止?fàn)€尾風(fēng)險(xiǎn)，自國(guó)家、省上明確商品房現(xiàn)售制度執(zhí)行之日起，我市新取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行現(xiàn)房銷售，將現(xiàn)房銷售條件納入土地出讓條件，并在出讓合同中進(jìn)行約定。二是配合商品房銷售制度改革，同步調(diào)整開發(fā)環(huán)節(jié)稅收預(yù)征預(yù)繳方法，據(jù)實(shí)計(jì)算征收企業(yè)應(yīng)納增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。三是進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)合規(guī)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)“白名單”，按照市場(chǎng)化、法治化原則，對(duì)“白名單”項(xiàng)目融資貸款應(yīng)貸盡貸，保障項(xiàng)目融資。加大開發(fā)貸款支持力度，根據(jù)國(guó)家政策下調(diào)現(xiàn)房銷售項(xiàng)目貸款利率，延長(zhǎng)貸款期限，拓寬融資渠道等，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑自有資金和融資能夠完成項(xiàng)目建設(shè)竣工，同步完善項(xiàng)目配套設(shè)施，達(dá)到交付條件。最后對(duì)加大政策宣傳、強(qiáng)化信息互通共享等內(nèi)容進(jìn)行了補(bǔ)充。

《意見》的出臺(tái)，為穩(wěn)步推進(jìn)全市商品房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售提供了制度保障。